Le patrimoine des personnes publiques occupe aujourd’hui la deuxième place en termes de dépenses de fonctionnement, derrière le personnel et représente le premier poste en matière d’investissement local.
Ces raisons justifient le rôle clé que peut revêtir la gestion du patrimoine public dans un contexte financier toujours plus contraint pour les entités publiques (limite des 1,2% de hausse des dépenses de fonctionnement, réforme de la taxe d’habitation…).
Qu’il s’agisse de ressources tirées de l’occupation domaniale ou de la cession des biens mobiliers et immobiliers, le patrimoine public constitue un véritable levier au service de l’augmentation des recettes.
Une activité commerciale liée au domaine public en plein essor ?
La logique de rentabilité du domaine public est conditionnée par son attractivité auprès des entreprises privées.
Il existe une synergie entre le service public et les activités commerciales liées à son exploitation, permettant à la fois aux personnes publiques et aux opérateurs économiques d’en tirer profit.
Le domaine public s’avère particulièrement captif pour le secteur privé puisque les usagers du service public font naître la future clientèle des activités économiques connexes. Sans oublier que les opérateurs bénéficient des infrastructures marchandes déjà présentes, réduisant drastiquement le coût de l’investissement.
L’articulation entre la valorisation du patrimoine public et la logique tenant à l’intérêt général doit être sauvegardée. Il est important de ne pas privilégier le rapport au budget à la qualité des services publics.
Comment valoriser son patrimoine en pratique ?
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La cession avec charge
La cession avec charge repose sur la cession d’une parcelle du domaine public comprenant une contrepartie obligataire pour le cocontractant de l’administration. Il peut s’agir du contrôle des édifices qui seront construits sur cette parcelle.
Cela permet à la personne publique de bénéficier du prix de vente de la parcelle, dont elle n’avait plus l’usage, mais également d’obtenir un contrôle sur le devenir de la parcelle, en privilégiant un usage public ou privé en fonction de la nature des équipements.
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Le bail à construction
La personne publique qui ne souhaite pas réaliser un transfert complet de droits réels sur son domaine peut également se tourner vers des contrats de mise à disposition de longue durée. Le bail à construction permet tout particulièrement de mettre en avant la valorisation du domaine privé.
En effet, il permet à la personne publique de confier la réalisation d’équipements privés à un preneur, tout en insérant une clause de contrôle de son activité en l’obligeant à soumettre toute construction nouvelle à son aval. Sachant que ces équipements financés par les opérateurs privés pourront servir l’intérêt général et contribuer au développement économique local.
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Les AOT et BEA constitutifs de droits réels
Le bail emphytéotique administratif et l’autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutifs de droits réels comprennent nombre de similitudes avec le bail à construction, tout en sauvegardant les prérogatives de l’administration telles que la résiliation unilatérale.
Les AOT et BEA constitutifs de droits réels permettent-ils aux personnes publiques d’obtenir la réalisation d’équipements servant l’intérêt général sur leur domaine public ?
Avant l’entrée en vigueur de la réforme de la commande publique il était possible qu’une opération de valorisation du domaine public permette au preneur de réaliser un ouvrage ou un équipement qui soit immédiatement loué par la personne publique en contrepartie d’un loyer.
Ces montages appelés « aller-retour » sont aujourd’hui prohibés. Les personnes publiques sont confrontées à l’interdiction de se servir des outils de valorisation de l’occupation domaniale pour échapper aux règles de la commande publique.
