Quels sont les enjeux de la valorisation du patrimoine public ?

Quels sont les enjeux de la valorisation du patrimoine public ?

 

La question de l’optimisation de la gestion du patrimoine public demeure essentielle à ce jour au regard des nombreuses contraintes budgétaires pesant actuellement sur les personnes publiques, et plus particulièrement sur les collectivités territoriales.

  1. Pourquoi procéder à la valorisation du patrimoine public ?

Les enjeux sont clairement identifiés, il s’agit désormais de déterminer et d’utiliser au mieux la valeur économique des ressources des personnes publiques. A ce titre, l’activité commerciale liée au domaine des personnes publiques est aujourd’hui en plein essor.

La logique de rentabilité du domaine public est conditionnée par son attractivité auprès des entreprises privées.  Il existe une véritable synergie entre le service public et les activités commerciales liées à son exploitation, permettant à la fois aux personnes publiques et aux opérateurs économiques d’en tirer profit.

Le domaine public s’avère particulièrement captif pour le secteur privé. Les usagers du service public font ainsi naître la future clientèle des activités économiques connexes, et les opérateurs bénéficient des infrastructures marchandes déjà présentes, ce qui permet de réduire le coût de l’investissement.

Il convient toutefois de rappeler qu’une stricte conciliation entre la valorisation du domaine public et la logique de réalisation du service public, qui y est attachée, doit être sauvegardée. Les collectivités ne doivent pas privilégier leur rapport au budget à la qualité des services publics.

La valorisation économique du domaine public et privé des personnes publiques contribue de façon significative au développement économique local, puisqu’elle génère des ressources économiques et financières non négligeables pour le budget des collectivités.

  1. Comment procéder à la valorisation du patrimoine public ?

La mise en valeur du domaine des personnes publiques passe par une contractualisation particulière à laquelle les personnes publiques font appel afin de valoriser pleinement leur patrimoine.

  • La cession avec charge

La cession avec charge repose sur la cession d’une parcelle du domaine public comprenant une contrepartie obligataire pour le cocontractant de l’administration. Il peut s’agir du contrôle des édifices qui seront construits sur cette parcelle.

Cela permet à la personne publique de bénéficier du prix de vente de la parcelle, dont elle n’avait plus l’usage, mais également d’obtenir un contrôle sur le devenir de la parcelle, en privilégiant un usage public ou privé en fonction de la nature des équipements.

  • Le bail à construction

La personne publique qui ne souhaite pas réaliser un transfert complet de droits réels sur son domaine peut également se tourner vers des contrats de mise à disposition de longue durée. Le bail à construction permet tout particulièrement de mettre en avant la valorisation du domaine privé.

En effet, il permet à la personne publique de confier la réalisation d’équipements privés à un preneur, tout en insérant une clause de contrôle de son activité en l’obligeant à soumettre toute construction nouvelle à son aval. Sachant que ces équipements financés par les opérateurs privés pourront servir l’intérêt général et contribuer au développement économique local.

  • Les AOT et BEA constitutifs de droits réels

Le bail emphytéotique administratif et l’autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutifs de droits réels comprennent nombre de similitudes avec le bail à construction, tout en sauvegardant les prérogatives de l’administration telles que la résiliation unilatérale.

Il convient néanmoins de noter l’incidence de la réforme de la commande publique entrée en vigueur le 1er avril 2016 sur le devenir de ces contrats. A ce titre, l’ensemble des acteurs souhaitait savoir si les AOT et BEA constitutifs de droits réels pouvaient encore permettre aux personnes publiques d’obtenir la réalisation d’équipements servant l’intérêt général sur leur domaine public.

Il était auparavant possible qu’une opération de valorisation du domaine public permette au preneur de réaliser un ouvrage ou un équipement qui soit immédiatement loué par la personne publique en contrepartie d’un loyer. Ces montages appelés « aller-retour » sont désormais prohibés. A l’avenir, les personnes publiques ne pourront plus se servir des outils de valorisation de l’occupation domaniale pour échapper aux règles de la commande publique.

Concernant la valorisation du domaine privé, qu’en est-il de la dissociation des contrats domaniaux et des contrats de la commande publique ? Le domaine privé de l’administration est-il exclu de cette dissociation ?

Pour toute information supplémentaire, vous pouvez consulter notre conférence d’actualité Les journées de la propriété publique qui aura lieu les 16 et 17 novembre 2016.